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Settembre 2021

“Buongiorno Dottore, sto cercando un professionista che mi segua per l’ottenimento dei bonus fiscali sugli immobili, in particolare per un investimento che voglio fare privatamente. Vedo esserci una confusione disarmante sulla materia, mi dicono che posso fruire dei benefici massimo su due unità, sento anche pareri diversi, a quale plafond di spesa ho diritto? E quali agevolazioni posso combinare per massimizzare i benefici?”

Ci capita oramai quotidianamente di ricevere clienti e società di costruzione per consulenze specifiche sul tema.

Con i clienti privati capita di essere interpellati per l’ottenimento dei bonus fiscali sull’acquisto della propria abitazione da imprese che hanno precedentemente demolito e ricostruito l’edificio. Altre fattispecie frequenti riguardano immobili che erano già a disposizione del privato e che in seguito alla ristrutturazione si intende mettere a reddito.

In altri casi prospettati invece parliamo di veri e propri progetti d’investimento immobiliare che il privato vuole effettuare: l’acquisto dell’immobile, la sua riqualificazione ottenendo le agevolazioni che abbattono i costi ad essa connessi e la futura rivendita ad un prezzo di mercato notevolmente maggiorato, che remuneri l’operazione e consenta un plusvalore su quanto investito in origine.

Questa fattispecie è sempre più frequente ed è infatti partita la “corsa alla ricerca del condominio minimo degli anni ‘60”, soprattutto da quando la Legge di Bilancio 2020 ha esteso l’accesso ai benefici fiscali del Superbonus per il singolo proprietario fino ad un numero di quattro unità (va puntualizzato inoltre che le pertinenze non fanno cumulo).

Condominio minimo che di fatto giuridicamente non esiste essendo unica la proprietà che andrà a configurarsi, ma che è comunque ricompreso dalla norma nelle fattispecie potenzialmente agevolabili.

Serve fare molta ma molta attenzione però. E investire del tempo per capire se e come ne vale veramente la pena.

Alla luce delle interpretazioni date dall’Agenzia delle Entrate in questi mesi, ed anche di alcune sentenze della Corte di Cassazione sul tema, è infatti assolutamente rischioso e potrebbe rivelarsi del tutto antieconomico porre in essere un’operazione di questo tipo.

L’attività del privato potrebbe infatti essere riconfigurata dagli enti verificatori come attività d’impresa, anche per un singolo affare compiuto.

E la problematica principale non sarebbe rappresentata tanto dalle imposte dirette e indirette comunque dovute, ma dal disconoscimento di tutti i benefici fiscali ottenuti con l’applicazione delle relative sanzioni, il che equivarrebbe ad un conto davvero salato da pagare.

Lo studio rimane a disposizione per ulteriori considerazioni sul tema.

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