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Ottobre 2021

Uno degli aspetti maggiormente discussi nel panorama delle agevolazioni fiscali sugli immobili è sicuramente quello del plafond di spesa massimo sul quale è possibile calcolare le detrazioni.

Il numero di unità immobiliari da considerare, e soprattutto la rilevanza delle pertinenze o meno, dipendono infatti sia dal tipo di agevolazione e normativa di cui si intende avvalersi che dalla tipologia di immobile oggetto degli interventi.

Per ciascun intervento la logica alla base del calcolo può quindi essere differente e viene valutata attentamente in base a specifici parametri previsti dalla norma.

Per il Superbonus 110% ai sensi dell’art. 119 DL 34/2020, per esempio, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito più volte che le pertinenze debbano essere valorizzate solo nei contesti condominiali e per gli interventi trainanti, mentre negli edifici unifamiliari il tetto massimo di spesa deve rimane limitato ai 96.000 euro del sisma bonus riconosciuto sull’unità principale.

E in quei contesti nei quali non si è in presenza di un vero e proprio condominio ma neppure di un edificio unifamiliare? In questi casi è determinante poter affermare se l’immobile è equiparabile ad un condominio di fatto o meno, in base ai requisiti di autonomia ed indipendenza previsti dalla norma, e sulla base di questo ragionamento dipenderà la modalità di determinazione del plafond di spesa.

Se per il 110% diversi sono stati gli interpelli agli Uffici preposti, molto più delicato e meno dibattuto è invece questo aspetto sui bonus cd. minori.

Per quanto riguarda la normativa ecobonus ordinario ai sensi dell’art. 14 DL 63/2013 per esempio, le pertinenze non devono essere conteggiate neppure nei contesti condominiali, stesso dicasi per il bonus ristrutturazione o anche per il sisma bonus ordinario al 50% nei quali le pertinenze non moltiplicano mai il plafond di spesa massima agevolabile. Stesso ragionamento per l’impossibilità di sdoppiare il beneficio fiscale fra unità immobiliare acquistata e annesso garage pertinenziale.

Eccezione più favorevole al contribuente nei cosiddetti bonus minori è invece rappresentata dall’eco-sismabonus combinato di cui all’art. 16 comma 1 quinquies al 75% o 85% o dall’ecobonus sulle parti comuni art. 14 dl 63/2013 comma 2 quater: queste misure specificatamente previste per le aree comuni dei contesti multi proprietari vengono maggiorate conteggiando tutte le unità a prescindere dal loro accatastamento.

E’ assolutamente determinante in qualsiasi caso, dopo aver inquadrato il massimo plafond di spesa agevolato spettante, inquadrare le detrazioni in base ad un computo metrico estimativo analitico suddiviso fra le varie agevolazioni possibili.

Lo studio rimane a disposizione per ulteriori chiarimenti.

 

 

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