Bonus fiscali su lavori di ristrutturazione e riqualificazione

Novembre 2021

Alla luce dell’esperienza maturata dallo Studio in questo anno e mezzo di Superbonus 110% e quella più consolidata sulle altre tipologie di bonus fiscali sugli immobili, ovvero tutte quelle misure fiscali che agevolano gli interventi di ristrutturazione edilizia, riqualificazione energetica e/o sismica degli edifici, riteniamo utile condividere, vista l’estrema attualità del tema, una serie di consigli operativi e delle anticipazioni sulle possibili modifiche di fine anno.

Cercheremo di sintetizzare in queste poche righe le news, alcuni estratti di Prassi dell’Agenzia delle Entrate e le scadenze ad oggi vigenti per il completamento dei lavori, senza fare troppo gli accademici ma andando al nocciolo della questione.

Dalle ultime indiscrezioni che circolano, il Superbonus 110% dovrebbe essere prorogato al 2023 solo per gli edifici condominiali e gli IACP. Nel 2024 e 2025 l’aliquota dall’attuale 110% dovrebbe essere ridotta al 70% prima e 60% poi.

Sembrerebbero escluse dall’estensione al 2023 le agevolazioni 110% per le villette, per le quali il termine attuale del 30_06_2022 dovrebbe essere prorogato al 31_12_2022, ma solo per i contribuenti con un’ISEE inferiore a 25.000 euro.

Terzo ed ultimo campo di applicazione del Superbonus 110% riguarda gli edifici plurifamiliari, ovvero quelli di un solo proprietario composti da due a quattro unità non funzionalmente indipendenti. La condizione ad oggi vigente per questa tipologia di edifici è quella del completamento almeno del 60% dei lavori nel primo semestre 2022 per poter poi proseguire con le opere agevolate fino al 31_12_2022.

Ecobonus e bonus ristrutturazione 50 e 65% dovrebbero fruire dell’oramai consolidata proroga, triennale anziché annuale. La loro attuale scadenza è al 31_12_2021 ma non vi sono motivi per considerare vengano sospesi o ridimensionati, soprattutto fintanto che sappiamo esserci agevolazioni più favorevoli al contribuente è logico ipotizzare una proroga su periodo temporale più esteso.

Sembra destinato ad essere ridimensionato al 60% invece il bonus Facciate, dal 90% attuale, la cui portata normativa improntata sul criterio di cassa per i soggetti privati però consente di effettuare i lavori agevolati con l’aliquota attuale anche nel 2022, purchè entro il 31_12_ 2021 vi sia il sostenimento di tutte le relative spese.

Per quanto riguarda i bonus cd. rafforzati, 70-75-80-85% Sisma bonus ed Ecosismabonus combinato parti comuni, quelli di più frequente utilizzo da parte delle imprese commerciali, di costruzione ed immobiliari, ad oggi non si ha nessun tipo di indiscrezione specifica sulla possibilità siano prorogati o meno. La loro introduzione nel 2016 prevedeva fin dall’origine una durata quinquennale e volge al termine proprio in questo esercizio.

Auspichiamo una proroga anche per queste fattispecie agevolative, che sono il vero ed unico traino diretto per i soggetti impresa. Diversamente se non fossero estese per le imprese rimarrebbero indirettamente sfruttabili le agevolazioni sugli acquisti, art. 16 co. 1 septies Dl. 63/2013 o comma 3 art. 16bis Tuir, previo accordo col beneficiario acquirente.

Molto sensata sarebbe in luogo del ridimensionamento generalizzato delle agevolazioni proprio ora che si iniziano a conoscere ed utilizzare, l’estensione della conformità fiscale anche a tutti i bonus inferiori al 110%: è sintomatica della necessità di un intervento in tal senso l’impossibilità odierna di compensare un proprio credito iva di 6.000 euro con altre imposte senza un visto di conformità e invece la possibilità di cedere senza limiti i bonus fiscali minori senza nessun tipo di controllo e/o limite.

Il vero aspetto determinante per tutte le agevolazioni esaminate sopra sarà comunque la conferma della possibilità di circolazione dei crediti nelle modalità attualmente previste, ai sensi dell’art. 121 del D.L. 34/2020, ovvero mediante la cessione del credito o lo sconto in fattura, per le quali tutti gli istituti di credito sono ormai attrezzati.

Infatti la cessione del credito e lo sconto in fattura promossi da banche e convenienti anche per i fornitori sono state il vero motore che ha ridato brio al mercato immobiliare in questi ultimi mesi. Dalle prime indiscrezioni tali opzioni sembrerebbero confermate solo per il Superbonus 110%, e questo sarebbe un grave limite al proseguo degli interventi.

Nonostante le informazioni mediatiche che circolano comunque, invitiamo ad essere molto prudenti e diffidare da tutto quanto si legga, valutandone sempre la fonte. La bozza programmatica sulla Legge di Bilancio 2022 infatti, resa disponibile dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, ad oggi definisce quadri generici di indirizzo e parla di proroga volta alla riqualificazione del compendio immobiliare in chiave energetica e sismica lasciando presupporre una continuità di indirizzo, ma fino all’approvazione della Legge definitiva tutte le disposizioni possono essere soggette a modifiche, anche drastiche.

I tavoli di trattativa sono aperti e potrebbero condizionare le scelte fino all’ultimo momento. Le associazioni di categoria, come sempre, stanno spingendo a favore chi dell’una chi dell’altra misura, pertanto le incertezze come spesso accade in questi casi sono molte e impronosticabili.

E’ pertanto inopportuno impostare piani d’azione e fare congetture, anche pessimistiche, fintanto che la Legge di Bilancio non sarà nota. Sarà ovviamente nostra cura tenervi informati in merito ad essa.

Relativamente ai soggetti che sono già partiti o intendono partire a breve coi lavori agevolati Superbonus 110% riportiamo in seguito un breve elenco di consigli che possono essere utili in tal senso:

redigere il computo metrico definitivo comprensivo delle spese tecniche ripartite proporzionalmente ante lavori e aggiornarlo in caso di variazione delle condizioni dei fornitori e non attendere la pratica ENEA finale per poterlo visionare;
partire dal computo metrico e non dai preventivi di spesa dei fornitori;
redigere un quadro economico finanziario che semplifichi il cronoprogramma a SAL e la propria capacità finanziaria necessaria all’intervento;
definire i plafond di spesa anticipatamente ai lavori e coinvolgere il consulente che appone il visto in base alla normativa civilistica e fiscale;
rivolgersi a consulenti diversi ciascuno per il proprio ambito di competenza, aziende consolidate, possibilmente del territorio e diffidare da soluzioni pre confezionate all inclusive nelle quali non si conoscono tecnici, asseveratori o esecutori effettivi dei lavori;
chiarire col tecnico se in base al titolo abilitativo necessario al completamento dell’opera trattasi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione, solo in quest’ultimo caso l’iva può essere genericamente applicata al 10% ed anche il computo metrico ed i limiti di spesa vanno analizzati in tal senso;
definire, ottenuto il quadro economico di cui sopra, le condizioni e tempistiche di cessione del credito con la banca;
se si ha necessità di cedere il credito entro un determinato mese far pervenire anticipatamente tutta la documentazione al fine di un’analisi accurata e programmata;
se si ha necessità di accrediti in base a determinate tempistiche scegliere alcuni istituti di credito piuttosto che altri, le condizioni economiche non sono l’unico parametro sulla base delle quali scegliere;
le spese per l'esecuzione degli interventi si ritiene debbano essere pagate (salvo l'importo del corrispettivo oggetto di sconto in fattura o cessione del credito) mediante bonifico bancario o postale parlante al pari “dell'ecobonus tradizionale";
non eseguire pagamenti di acconto di interventi trainati né prima dell’inizio lavori nè prima del pagamento di uno degli interventi trainanti;
in caso i fornitori richiedano acconti anticipati verificare da subito le modalità attraverso le quali poterli erogare;
l'obbligo di utilizzare il bonifico non riguarda i soggetti esercenti attività d'impresa;
nella causale del bonifico devono emergere il codice fiscale del beneficiario e del fornitore, il numero e la data della fattura, il riferimento normativo alla legge agevolata di cui si intende avvalersi, nel caso del Superbonus 110% D.L. 34/2020 convertito in 77/2020.